Der französische Mietmarkt durchläuft eine Phase der Anspannung, die durch neue regulatorische Einschränkungen und ein sich verringerndes Angebot in mehreren großen Agglomerationen gekennzeichnet ist. Eine geeignete Mietwohnung zu finden, setzt voraus, die Regeln zu verstehen, die nun den verfügbaren Wohnungsbestand regeln, die Werkzeuge, die die Suche erleichtern, und die Punkte der Aufmerksamkeit, die den Mieter tatsächlich schützen.
DPE und Mietverbote: was der verfügbare Mietmarkt nicht zeigt
Seit dem 1. Januar 2025 ist es rechtlich unmöglich, einen neuen Mietvertrag, eine Verlängerung oder eine stillschweigende Verlängerung für eine Wohnung der Klasse G im DPE in Frankreichs Festland zu unterzeichnen. Dieses Verbot betrifft Immobilien, deren Verbrauch 420 kWh EP/m²/Jahr überschreitet oder deren Emissionen 100 kg CO₂/m²/Jahr übersteigen.
Ab dem 1. Januar 2028 wird das Verbot auf Wohnungen der Klasse F ausgeweitet, was etwa 1,2 Millionen betroffene Wohnungen im Festland betrifft. Für einen Mieter ist die direkte Konsequenz einfach: Eine heute als F oder G klassifizierte Immobilie birgt das Risiko, dass der Mietvertrag mittelfristig nicht verlängert wird.
Die Überprüfung der Energieklasse vor der Unterzeichnung ist daher nicht mehr eine Frage des Komforts, sondern der rechtlichen Sicherheit. Ein heute für eine konforme Wohnung unterzeichneter Mietvertrag, der morgen umklassifiziert wird, kann zu einem Streitfall werden. Die Anzeigen, die auf der Website CLE Immobilier für die Vermietung veröffentlicht werden, integrieren diese Daten, was es ermöglicht, konforme Immobilien bereits bei der Suche zu filtern.
Die betroffenen Eigentümer haben drei Optionen: renovieren, um die DPE-Klasse zu erhöhen, die Immobilie vom Mietmarkt zurückzuziehen oder sie zu verkaufen. Diese Dynamik reduziert mechanisch das Angebot in bestimmten alten Vierteln, insbesondere in Innenstädten, wo die Bauten vor den ersten thermischen Vorschriften entstanden sind.
Mietpreisbremse für thermisch ineffiziente Wohnungen: ein den Mietern wenig bekanntes Mechanismus
Über das reine Verbot hinaus unterliegen Wohnungen der Klassen F und G einem rechtlichen Mietpreisschutz. Keine jährliche Anpassung, keine Erhöhung beim Mieterwechsel kann angewendet werden, solange die Immobilie in diesen Energieklassen bleibt.
Dieses System schützt den bestehenden Mieter, schafft aber auch einen perversen Effekt: Einige Eigentümer ziehen es vor, die Wohnung leer stehen zu lassen, anstatt sie zu einem festgelegten Mietpreis ohne Aussicht auf Wertsteigerung zu vermieten. Die Rückmeldungen aus der Praxis variieren je nach geografischem Gebiet hinsichtlich des Ausmaßes dieses Phänomens.
Für den Mietinteressenten stellt dieses Mietpreisverbot ein selten genutztes Verhandlungsargument dar. Eine als E klassifizierte Immobilie mit einem DPE nahe der F-Grenze bietet eine höhere Mietstabilität als eine als D klassifizierte Immobilie in einem angespannten Gebiet, in dem der Referenzmietindex (IRL) voll zur Anwendung kommt.
Mietdossier und Garantien: die Unterlagen, die den Mietvertrag tatsächlich absichern
Die Erstellung des Dossiers bleibt der Hauptkonfliktpunkt zwischen Mietern und Vermietern. Digitale Plattformen haben den Prozess beschleunigt, aber sie haben die missbräuchlichen Anforderungen nicht beseitigt. Das Gesetz regelt streng die erforderlichen Dokumente.
- Ein gültiger Ausweis, die letzten drei Gehaltsabrechnungen oder Einkommensnachweise, der letzte Steuerbescheid und der aktuelle Wohnsitznachweis bilden die gesetzliche Grundlage des Dossiers.
- Ein Eigentümer darf keinen Kontoauszug, keine Arbeitgeberbescheinigung über die Dauer der Anstellung oder ein Passfoto außer dem offiziellen Ausweis verlangen.
- Die Inanspruchnahme eines physischen Bürgen oder eines Mietgarantiesystems (z.B. Visale für berechtigte Personen) bleibt das Hauptinstrument, um einen Vermieter zu beruhigen, ohne den gesetzlichen Rahmen zu verlassen.
- Plattformen, die die Dossiers im Voraus überprüfen, verkürzen die Bearbeitungszeit, aber keine private Zertifizierung ersetzt die direkte Überprüfung der Unterlagen durch den Vermieter.
Ein vollständiges und konformes Dossier garantiert nicht die Erlangung der Wohnung, insbesondere nicht in angespannten Märkten. Ein unvollständiges oder schlecht präsentiertes Dossier hingegen führt fast immer dazu, dass eine Bewerbung bereits beim ersten Screening ausgeschlossen wird.
Mobilitätsmietvertrag und klassischer Mietvertrag: zwei Rahmen, zwei Nutzungen
Der Mobilitätsmietvertrag, der eine Dauer von einem bis zehn Monaten ohne Verlängerung hat, richtet sich an Personen in Ausbildung, Praktika, temporären Einsätzen oder beruflichen Versetzungen. Er verbietet dem Vermieter, eine Kaution zu verlangen, was ihn deutlich vom klassischen Wohnmietvertrag unterscheidet.
Der klassische Mietvertrag (drei Jahre für eine leerstehende Wohnung, ein Jahr für eine möblierte) bietet eine höhere Stabilität. Die Wahl zwischen beiden hängt von der voraussichtlichen Dauer des Aufenthalts ab. Einen Mobilitätsmietvertrag zu unterzeichnen, wenn man plant, länger als ein Jahr zu bleiben, zwingt dazu, umzuziehen oder neu zu verhandeln, mit dem Risiko, die Wohnung zu verlieren.
Suche nach einer Mietwohnung in angespannten Gebieten: die wichtigen Filter
Die Immobilienanzeigen häufen sich auf Dutzenden von Plattformen. Allein ohne Methode zu durchforsten, bedeutet, Zeit mit bereits vermieteten, nicht konformen oder schlecht gelegenen Objekten zu verschwenden. Drei Filter sollten prioritär aktiviert werden.
Der erste ist die minimale DPE-Klasse, die auf E festgelegt ist, um kurzfristige regulatorische Risiken zu vermeiden. Der zweite ist die Mietpreisregulierung: In den Gemeinden, in denen sie gilt, sollte überprüft werden, ob die angegebene Miete den erhöhten Referenzmietpreis einhält, um Überraschungen nach der Unterzeichnung zu vermeiden.
Der dritte Filter, weniger technisch, betrifft das Veröffentlichungsdatum der Anzeige. Eine Anzeige, die seit mehreren Wochen in einem angespannten Markt online ist, weist oft auf ein Problem hin (zu hoher Mietpreis, Zustand der Immobilie, tatsächliche Lage abweichend von der angegebenen). Die Immobilien, die schnell weggehen, sind selten die, die lange sichtbar bleiben.
Die Sicherung einer Mietwohnung spielt sich nicht nur zum Zeitpunkt der Unterzeichnung ab. Sie beginnt mit der Wahl einer konformen Immobilie, setzt sich mit der Überprüfung des Vertragsrahmens fort und erstreckt sich über das Wissen um die geltenden Rechte während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses. Ein Mieter, der über die aktuellen Entwicklungen des DPE und das Mietpreisverbot informiert ist, hat einen konkreten Vorteil in einem Markt, in dem das Angebot schrumpft.